Eifel: Die Mieter fürchten sie, aber auch die Vermieter würden am liebsten auf sie verzichten: die jährliche Abrechnung der Mietnebenkosten oder juristisch, die Betriebskostenabrechnung.

Meist führt sie zu unangenehmen Nachzahlungen für den Mieter und nach Ansicht des deutschen Mieterbundes ist ohnehin jede zweite Vermieterabrechnung falsch, unplausibel oder unvollständig.

Kein Wunder also, dass auch Vermieter sich dieser Pflicht gerne entziehen würden. Das Gesetz allerdings mahnt hier zur Eile, denn nach § 556 Abs. 3 BGB ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Viele Vermieter lassen ihre Abrechnungen durch gewerbliche Hausverwaltungen erstellen. Bei den allermeisten Eigentumswohnungen ist der Vermieter zudem noch davon abhängig, dass ihm eine Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt wird. Vorher kann der Vermieter normalerweise selbst nicht gegenüber seinen Mietern abrechnen. Was aber ist, wenn die hiermit beauftragte Hausverwaltung ihrer Verpflichtung nicht rechtzeitig nachkommt? Kann der Vermieter sich dann darauf berufen, er selber hätte die Verspätung der Abrechnung nicht zu vertreten? Nein, sagt der Bundesgerichtshof in seiner aktuellen Entscheidung.

Geklagt hatte ein Vermieter, der von seinem Mieter die Nachzahlungen aus den Nebenkosten für die Kalenderjahre 2010 und 2011 erhalten wollte, obwohl er selber die Abrechnung erst im Dezember 2013 erstellt hatte, nachdem die Hausverwaltung mit der Abrechnung der Kosten in Verzug war und die Wohnungseigentümergemeinschaft deshalb erst kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer zur internen Abrechnung gefasst hatte.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Januar 2017 – VIII ZR 249/15)

Zwar muss sich der Vermieter ein Verschulden des Verwalters der Wohnungseigentümer-gemeinschaft nicht zurechnen lassen, weil dieser nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung ist. Trotzdem darf der Vermieter nicht einfach untätig bleiben. Wenn er erkennt, dass die beauftragte Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigt, diese nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft ist, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignet, muss er selber die notwendigen Maßnahmen ergreifen. Unterlässt er dies, sind seine Abrechnungen verspätet und der Mieter nicht mehr verpflichtet, die ausgewiesenen Nachzahlungen zu erbringen.

Für alle Mieter also heißt das, genauestens zu prüfen, ob eine Abrechnung noch innerhalb der Jahresfrist erfolgte oder nicht. Die Vermieter hingegen sollten alles erdenkliche tun, ihre Abrechnungen rechtzeitig, das heißt binnen eines Jahres nach dem Abrechnungszeitraum, dem Mieter zur Kenntnis zu bringen.

Gunther Lorbach

www.rechtsanwalt-dueren.com