Eifel: Auf den ersten Blick sind sie putzig anzusehen, aber wer näher mit ihnen in Kontakt getreten ist, der weiß, wie sehr ein Marder zum Ärgernis werden kann. Autofahrer fürchten sie, weil sie eine Vorliebe für Gummiteile und besonders Schläuche haben, die – angebissen – schnell zu einem Motorschaden führen können. Hat er sich erst einmal in einem Haus auf dem Dachboden eingenistet, ist es für betroffene Hauseigentümer ein schweres Unterfangen, die lästigen Untermieter wieder loszuwerden. Gelingt es dann doch, das Tier aus dem Haus zu vertreiben, ist es nicht unwahrscheinlich, dass der nächste Marder einzieht.

Mit einem solchen Marderbefall hatte sich aktuell das Oberlandesgericht Hamm zu befassen. Der dortige Kläger hatte im Januar 2014 für 110.000 Euro eine Eigentumswohnung in einem 1989 errichteten, an einem Wald gelegenen Fünffamilienwohnhaus erworben. Im notariellen Kaufvertrag war ein Ausschluss der Gewährleistung für Mängel vereinbart. Im Jahre 2007 hatten sich Marder im Dachboden des Hauses eingenistet. Gegen den Befall hatte die Eigentümergemeinschaft seinerzeit Abwehrmaßnahmen ergriffen. Im Oktober 2013 verursachte ein Marder in einer anderen Wohnung einen Schaden in Höhe von circa 2.200 Euro an einer Zwischendecke, wobei im Prozess nicht aufgeklärt werden konnte, ob die Beklagten, die seinerzeit bereits aus dem Haus ausgezogen waren, von diesem Schaden vor dem Abschluss des Kaufvertrages wussten. Aufgeschreckt durch diesen erneuten Marderbefall verlangte der Kläger von den Verkäufern die Zahlung von rund 22.000,- Euro Schadensersatz. Hierbei handelte sich um die Summe, die der Käufer anteilig tragen musste, um das Haus mardersicher zu machen und die aufgetretenen Marderschäden an der Dachisolierung zu beseitigen.

Vor dem Oberlandesgericht blieb der Kläger mit seinem Schadensersatzanspruch erfolglos. Nach Auffassung des Gerichtes ist zwar ein akuter Marderbefall ein Mangel der Immobilie, dieser Mangel fällt aber unter den vertraglichen Gewährleistungsausschluss. Auf den Mangel muss der Verkäufer daher nur hinweisen, wenn ihm der akute Marderbefall vor Vertragsschluss bekannt war. Genau das aber konnte im Verfahren nicht geklärt werden.

Ein akuter Marderbefall eines Hauses ist ein offenbarungspflichtiger Sachmangel, auf den ein Verkäufer hinzuweisen hat (OLG Hamm, Beschl. v. 13.2.2017 – 22 U 104/16)

Anders sah das Gericht die Frage bei dem schon länger zurückliegenden und den Verkäufern positiv bekannten Marderschaden aus dem Jahre 2007. Ein beim Verkauf mehr als sechs Jahre zurückliegender Marderbefall muss ein Verkäufer nicht offenbaren. Es gebe keine zwingende tatsächliche Vermutung dahingehend, dass Marder nach Jahren der Abwesenheit wieder an den Ort des ehemaligen Befalls zurückkehrten. Auch hätten die Beklagten nicht damit rechnen müssen, dass es erneut zu einem Marderbefall kommen kann, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft seinerzeit Abwehrmaßnahmen ergriffen hatte. Der Verkäufer hatte also Glück und brauchte für den enormen Schaden nicht einstehen.

Die Frage, ob ein Mangel eines Hauses offenbarungspflichtig ist oder nicht, wird oft der entscheidende Streitpunkt zwischen Verkäufer und Käufer sein, da in den notariellen Kaufverträgen regelmäßig ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ist. Dieser Gewährleistungsausschluss wird nur hinfällig, wenn für den Verkäufer eine grundsätzliche Hinweispflicht besteht und er diesen Mangel kennt. Als klassische offenbarungspflichtige Mängel gelten zum Beispiel der feuchte Keller, der Hausschwamm oder der Holzbockbefall im Dachgeschoss. Ansonsten trägt oft der Käufer das Risiko einer mangelhaften Immobilie.

Gunther Lorbach
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